Magyarország Alaptörvényének tizenötödik módosítása egészítette ki az Alaptörvényt a helyi közösségek önazonossághoz való jogával (a továbbiakban: önazonossághoz való jog). Az önazonossághoz való jog kollektív alapjog, amely – az Alaptörvény kiegészítése szerint – védelmet nyújthat azon települési közösségek számára, amelyek meg kívánják óvni a helyi társadalmuk életformáját, hagyományait, szokásait. E jog biztosítása érdekében az Alaptörvény XXVII. cikkének (1) bekezdése kimondja, hogy „a tartózkodási hely szabad megválasztásához való jog gyakorlása nem járhat Magyarország helyi közösségei önazonossághoz való alapvető jogának sérelmével”.
Mivel az önazonossághoz való jog kollektív alapjog, érvényesítése nem alanyi jogok biztosításával, hanem a települési önkormányzatok olyan jogi eszközökkel történő felruházásával valósulhat meg, amelyek alkalmazásával az önkormányzatok gátat tudnak vetni a helyi önazonosságuk elvesztésével fenyegető tendenciákkal szemben. Az önazonossághoz való jog tehát a település közösségének minden tagját megilleti, de azt a közösséget képviselő települési önkormányzat útján gyakorolhatja.
Az önazonossághoz való jog konkrét tartalmát, a jogérvényesítés eszközeit és rendjét a helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény állapítja meg, amely 2025. július 1-én lépett hatályba.
A törvény tehát a helyi közösség önazonossághoz való joga érvényesítéséhez ad eszközöket a helyi önkormányzatok kezébe azzal a céllal, hogy megvédjék a helyi társadalom életformáját, hagyományait, szokásait. A törvény elfogadását a jogalkotó azzal indokolta, hogy a nem kívánt mértékű betelepülés és a befektetési célú ingatlanszerzés több településen a fiatalok kiszorulását és a település hagyományos jellegének sérülését vagy elvesztését eredményezte. A törvényben biztosított eszközök viszont lehetővé teszik a hatékony védekezést ezekkel a negatív hatásokkal szemben.
A helyi önazonossághoz való jog alapján a közösség társadalmi berendezkedésének, életmódjának, hagyományainak és szokásainak, valamint a település karakterének megőrzését és védelmét szolgáló intézkedések vezethetők be. A települési önkormányzatoknak azonban nincs lehetőségük bármilyen intézkedés bevezetésére, az önazonosság védelmét kizárólag a törvényben meghatározott módokon érvényesítheti. Ez kizárja annak a lehetőségét, hogy a helyi önazonosság védelmére hivatkozással, önkényes, jogfosztó intézkedéseket alkalmazhassanak a települések.
A képviselő-testületnek a törvény alapján három eszköz áll rendelkezésére: lehetősége van elővásárlási jogot kikötni a helyi ingatlanokra, meghatározni a településre történő beköltözés feltételeit továbbá a betelepülést hozzájárulás fizetéséhez kötheti.
Ebből következik, hogy a törvény elsősorban azoknak a településeknek jelenthet védelmet, ahol az elmúlt időszakban jelentősen megemelkedett a lakosságszám.
A törvény felhatalmazza a települési önkormányzat képviselő-testületét, hogy rendeletben
a) jogvédelmi eszköz alkalmazását vezesse be,
b) meghatározza a jogvédelmi eszköz alkalmazása alóli mentesség vagy kedvezmény eseteit,
c) meghatározza a betelepülés feltételeit,
d) megállapítsa a jogvédelmi eszköz alkalmazásával kapcsolatos eljárásokra vonatkozó kiegészítő rendelkezéseket és
e) meghatározza a jogkövetkezmények alkalmazására vonatkozó részletes szabályokat.
Alapelvként rögzíti a törvény, hogy a helyi közösségi önazonossághoz való jog érvényesítésének eszközei – azaz a jogvédelmi eszközök – az emberi méltóság megsértése és indokolatlan megkülönböztetés nélkül, az egyenlő bánásmód követelményének megfelelően alkalmazhatók, és kifejezetten tiltja a joggal való visszaélést, amely leginkább a törvény megkerülésével történő ingatlanszerzésre vagy lakcímlétesítésre vonatkozik.
A törvény a jogvédelmi eszközök két kategóriáját különbözteti meg:
a) dologi jogvédelmi eszköz, amely az ingatlanokkal kapcsolatos jogügyletekre vonatkozik:
aa) elővásárlási jog biztosítása,
b) személyi jogvédelmi eszköz, amely a településre történő beköltözést korlátozza:
ba) a lakcímlétesítés (vagyis a lakóhely-, tartózkodási hely létesítés) tilalma vagy feltételhez kötése,
bb) a betelepülési hozzájárulás.
Az önkormányzat fenti jogvédelmi eszközök közül egyidejűleg többet is alkalmazhat.
A jogbiztonság biztosítása érdekében írja elő a törvény, hogy a jogvédelmi eszközzel kapcsolatos tartalmi feltételek egy naptári évben legfeljebb egy alkalommal változtathatók meg, tehát nem módosíthatók gyakran az ilyen jellegű önkormányzati rendeletek, azok bevezetésekor ezért különösen körültekintően kell eljárni. Ezzel kapcsolatban a törvény külön előírja, hogy a jogvédelmi eszközt bevezető önkormányzati rendelet megalkotása során mérlegelni szükséges
a) a település társadalmi és gazdasági folyamatait,
b) a betelepülésnek a település kialakult és megtartandó helyi életformájára, társadalmi berendezkedésére, valamint a település karakterére gyakorolt pozitív és negatív hatásait,
c) a betelepülés nyomán jelentkező helyi közszolgáltatási igényeket, az önkormányzat megnövekedő feladatait és azok teljesíthetőségét,
d) a betelepülésnek a helyben élők létfeltételeire, helyben maradására – így különösen életminőségére, a fiatal generációk helyi otthonteremtési lehetőségeire, továbbá az ingatlanárakra – gyakorolt hatásait,
e) a munkaerőpiaci adottságok és igények figyelembevételével azt, hogy a településre milyen gazdasági tevékenységet végző vagy foglalkozású személyek betelepülése kívánt és
f) azt, hogy a helyi önazonosság védelme érdekében alkalmazandó jogvédelmi eszköz által biztosított korlátozás arányos-e, és a vizsgált önazonosság-védelmi cél kisebb korlátozást jelentő jogvédelmi eszköz alkalmazásával is elérhető-e.
Mivel a beköltözés és az ezzel járó urbanizációs folyamatok számos esetben előnyösek lehetnek, a törvényben meghatározott jogvédelmi eszközök csak akkor alkalmazandók, ha a település önkormányzata erről helyi rendeletet alkot.
A törvényből ezért nem származik jogalkotási kötelezettség, az önkormányzat szabadon dönthet a jogvédelmi eszköz alkalmazásáról, és a törvényben meghatározott eszközöket részlegesen is alkalmazhatja. Így dologi jogvédelmi eszköz meghatározott ingatlantípusokra is bevezethető, személyi jogvédelmi eszköz pedig településrészre vagy a település valamely földrajzilag egyértelműen lehatárolható vagy meghatározható területére is alkalmazható azzal, hogy az kizárólag a lakóhelyre vagy a tartózkodási helyre vonatkozhat, további korlátozás nem vezethető be. A személyi jogvédelmi eszköz alkalmazására vonatkozó tartalmi feltételeket és eljárási szabályokat viszont az önkormányzat szabadon állapítja meg, e körben objektív (mérlegelést nem tűrő) és szubjektív (mérlegelést lehetővé tévő) feltételeket is előírhat.
A törvény egyes betelepülőkkel kapcsolatban kötelező mentességek alkalmazását is előírja. (A betelepülő az a természetes személy, aki a településen ingatlantulajdonnal, lakóhellyel vagy tartózkodási hellyel nem rendelkezik, és a településen kíván ingatlant szerezni vagy lakcímet létesíteni.) A törvény erejénél fogva mentesül a betelepülőre vonatkozó tilalmak, korlátozások és feltételek alól az, aki
a) a településen lakóhellyel vagy ingatlantulajdonnal rendelkező személy hozzátartozója, továbbá akinek a település a származási helye (a származási helyet közokirattal szükséges igazolni),
b) bizonyítja vagy legalább valószínűsíti, hogy a születését követő tíz évben maga vagy valamely hozzátartozója legalább tizenkét hónapot a településen élt,
c) állami vagy önkormányzati foglalkoztatottként – ideértve az állami vagy önkormányzati többségi tulajdonban álló gazdasági társaságok foglalkoztatottjait is –, e munkavégzése érdekében települ be a településre,
d) nem tartozik a c) pont hatálya alá, azonban bizonyítja, hogy a betelepülése célja a településen munkavégzésre irányuló tevékenység végzése,
e) lakáscélú állami támogatással történő ingatlanszerzéssel érintett,
f) az egyház vagy egyházi jogi személy alkalmazottja,
g) a településen működő köznevelési vagy felsőoktatási intézmény tanulója vagy hallgatója,
h) a településen hitéleti, egészségügyi, sport, szociális, gyermek- és ifjúságvédelmi vagy büntetés-végrehajtási intézményben vagy intézetben él,
i) az a)–g) pont szerinti feltételnek megfelelő személy közeli hozzátartozója.
Fentiek mellett az önkormányzati rendelet további személyi kört is mentesíthet, vagy valamely személyi körre kedvezőbb betelepülési feltételeket is megállapíthat. A mentesség vagy kedvezmény igénybevétele megilletheti a jogosultat az önkormányzati rendelet erejénél fogva külön eljárás lefolytatása nélkül, egyszerűsített eljárásban vagy egyedi eljárásban hozott döntés alapján.
Elővásárlási jog kikötése
Az elővásárlási jog kikötésével a más településről betelepülőkkel szemben előnyben részesíthető a helyi lakosok és ingatlantulajdonosok ingatlanszerzése. Az önkormányzati rendeletben elővásárlási jog köthető ki, ha az ingatlant betelepülőnek vagy mentességet nem élvező személynek kívánja eladni a tulajdonos, de nem érvényesül az elővásárlási jog az állam, a bevett egyház, vagy annak belső egyházi jogi személye tulajdonában álló ingatlan adásvétele esetén.
A törvény hatálya nem terjed ki továbbá a jogszabály erejénél fogva bekövetkező ingatlanszerzésre, és a bírósági végrehajtási eljárásban, adóvégrehajtási eljárásban, felszámolási eljárásban, vagyonrendezési eljárásban, adósságrendezési eljárásban, hagyatéki eljárásban történő, valamint a bírósági, közjegyzői vagy más hatósági határozat alapján történő ingatlanszerzésre. Ezek a fajta ingatlanszerzések tehát nem korlátozhatók a törvény alapján kibocsátott rendelettel sem. Nem terjed ki továbbá a törvény hatálya a termőföldre, a törvény hatálybalépését közvetlenül megelőző tíz éven belül telekalakítási tilalommal, építési tilalommal vagy változtatási tilalommal terhelt telekingatlanra, valamint az építményi joggal létrejött ingatlanra sem. Elővásárlási jog tehát fenti esetekben nem köthető ki. Az elővásárlási jog kikötése ugyanakkor vonatkozik a tulajdoni hányad megszerzésére is, azonban az önkormányzat rendelete ettől eltérően is rendelkezhet.
Az elővásárlási jogot az alábbi személyek a következő sorrendben gyakorolhatják:
a) az önkormányzat, vagy az önkormányzatnak az elővásárlási jog gyakorlására kijelölt, többségi tulajdonában álló gazdasági társasága,
b) az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosa,
c) az ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkező személy.
A b) és c) pont szerinti jogosulti csoportokon belül elsőbbséget élveznek a lakóhellyel rendelkezők, a tartózkodási hellyel rendelkezőkkel szemben, a c) ponton belül továbbá az élvez elsőbbséget, akinek az ingatlanja az adásvétel tárgyát képező ingatlanhoz közelebb helyezkedik el.
A törvény alapján elővásárlásra jogosultak a más jogszabály alapján elővásárlásra jogosultakat is megelőzik viszont a b) és a c) pontban szereplő személyeket abban az esetben illeti meg csupán az elővásárlási jog, ha az azt megalapozó jogcím legalább öt éve fennáll, azaz legalább öt éve ingatlantulajdonosok. Az önkormányzat vagy az önkormányzat többségi tulajdonában álló gazdasági társaság pedig az elővásárlási jog alapján megszerzett ingatlant kizárólag közösségi célra vagy a lakosság létfeltételeinek biztosítására hasznosítja vagy idegenítheti el.
Ha az önkormányzat rendeletében elővásárlási jogot kötött ki, a településen található ingatlanra megkötött adásvételi szerződést az aláírástól számított nyolc napon belül meg kell küldeni a jegyző részére, aki azt közvetlenül közli az önkormányzattal és az ingatlannal telekhatáros ingatlanok tulajdonosaival, az ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkezőkkel pedig hirdetményi úton közli. Az eladónak lehetősége van előre beszerezni az elővásárlásra jogosult ingatlantulajdonosok és az önkormányzat elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatait. Nem kell közölni az adásvételi szerződést azokkal a jogosultakkal, akiknek a lemondó nyilatkozatát a tulajdonos a szerződéshez mellékelte.
Az elővásárlási jog jogosultja 30 napos jogvesztő határidővel tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó nyilatkozatot. A nyilatkozattételi határidő a közvetlen közlést vagy a szerződés közzétételét követő napon kezdődik. Az elővásárlási jog jogosultjainak nyilatkozattételével kapcsolatos eljárás hasonló a termőföldekkel kapcsolatos elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos eljáráshoz. Az elővásárlásra jogosult a nyilatkozatát személyesen köteles átadni a jegyző részére, mely során a jegyzőnek ellenőriznie kell az elővásárlásra jogosult személyazonosságát. Az elfogadó jognyilatkozatot legalább teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni. Az elfogadó jognyilatkozat tartalmazza
a) az elővásárlási jogosultság jogalapját,
b) az elővásárlásra jogosult a törvényben meghatározott sorrend mely ranghelyén gyakorolja az elővásárlási jogát,
c) az elővásárlási joggal élő nyilatkozatot arról, hogy az adásvételi szerződést magára nézve teljeskörűen elfogadja,
Csatolni kell továbbá a jognyilatkozathoz az elővásárlási jogosultságot bizonyító okiratokat is.
Az elfogadó jognyilatkozat a nyilatkozattételre nyitva álló határidő lejártáig visszavonható.
A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő nyolc napon belül a beérkezett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt az adásvételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal és a közzétételről, valamint a levételről küldött igazolással együtt megküldi az eladó részére. Több elővásárlásra jogosult elfogadó jognyilatkozata esetén az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe a sorrendben előrébb álló elővásárlásra jogosult, több, azonos ranghelyen álló elővásárlásra jogosult esetén pedig az eladó választása szerinti elővásárlásra jogosult lép. Az átvett jognyilatkozatok eredeti példányának megőrzéséről a jegyző gondoskodik, és az ingatlan tulajdonjogának megszerzésével kapcsolatban eljáró hatóság vagy bíróság megkeresésére azt rendelkezésre bocsátja. Ha az ingatlanszerzésre a törvény előírásainak megsértésével kerül sor, az ingatlanszerzés alapjául szolgáló jogügylet semmis.
Lakcím létesítésének korlátozása
Az önkormányzat rendeletében a betelepülők számára megtilthatja lakcím létesítését, vagy azt feltételhez kötheti. Ilyen előírás lehet, hogy a betelepülő valamely észszerű előzetes feltételnek feleljen meg, vagy a közösség önazonossága, szokásai, hagyományai szempontjából lényeges, vagy a közösség javát szolgáló észszerű kötelezettséget teljesítsen, vagy közérdekű kötelezettségvállalást tegyen. Ez a feltétel előírható a lakcímlétesítés előfeltételeként, vagy a lakcímlétesítést követően meghatározott időn belül, vagy akár folyamatosan teljesítendő feltételként is. Ha az önkormányzat lakcím létesítését feltételhez kötötte, a lakóhely vagy a tartózkodási hely létesítéséhez az önkormányzat hozzájárulása szükséges. A hozzájárulás megadható és az ahhoz kapcsolódó feltétel előírható önkormányzati hatósági döntésben vagy hatósági szerződésben egyaránt.
Az önkormányzat a lakcímlétesítés tárgyában dönthet egyedi eljárásban, vagy egyszerűsített eljárásokat vezethet be. Az egyszerűsített eljárás során az önkormányzat a betelepülés valamely objektív feltételének való megfelelést igazolja, vagy a betelepülő kérelmét a betelepülésre jogosító záradékkal látja el. A betelepülés megengedhetőségével összefüggő önkormányzati hatósági ügyekben (a továbbiakban: jogvédelmi eljárás) az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (a továbbiakban: Ákr.) rendelkezései a törvényben foglalt eltérésekkel alkalmazandó. Az önkormányzati rendeletben szabályozható továbbá minden olyan eljárási kérdés, amelyet a törvény vagy az Ákr. nem szabályoz. A képviselő-testület a jogvédelmi eszköz alkalmazásával kapcsolatos hatáskörét – a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 142/A. §-ában foglaltaktól eltérően – a képviselő-testület bizottságára, az egyszerűsített eljárás lefolytatását pedig a bizottság mellett kizárólag a jegyzőre ruházhatja át.
A jogvédelmi eljárás a betelepülni szándékozó kérelmére indul meg, melyet a közeli hozzátartozójával együtt is benyújthat (ez utóbbi a közös kérelem). A kérelem tartalmi elemeit az önkormányzat rendeletben állapítja meg, de a rendeletben előírtak mellett a kérelmező a kérelmében bemutat minden olyan körülményt és mellékel minden olyan dokumentumot, amely a betelepüléssel kapcsolatban lényeges, ugyanis a betelepüléssel kapcsolatos feltételeknek való megfelelést, továbbá az ezzel összefüggő körülményeket a betelepülőnek kell bizonyítania. A törvény ugyanakkor lehetővé teszi, hogy az eljáró szerv akár kérelemre, akár hivatalból bizonyítást végezzen. Az önkormányzati rendeletben előírható a betelepüléssel összefüggő egyedi döntést megelőző személyes meghallgatás. A személyes meghallgatás lehet kötelező, de az önkormányzati rendelet az eljáró szerv belátására is bízhatja, hogy él-e a személyes meghallgatás lehetőségével.
A jogvédelmi eljárásban az ügyintézési határidő 30 nap, amely további 30 nappal meghosszabbítható.
Ha az önkormányzati rendelet a döntés meghozatalához mérlegelési lehetőséget is biztosít, az eljáró szerv – vagyis egyedi ügyben a képviselő-testület vagy a bizottság – a mérlegelési jogkörét az önkormányzati rendeletben megadott szempontok keretein belül gyakorolja. Ilyen esetben a döntés indokolásából ki kell tűnnie a mérlegelés szempontjainak, az annak során figyelembe vett körülményeknek, valamint a mérlegelés okszerűségének. A lakcímlétesítés feltételhez kötésével kapcsolatban hozott döntés a település teljes területén történő lakcímlétesítésre vonatkozik, a amelyre az eljárást lezáró határozat kiadásától számított három éven belül kerülhet sor. A lakcímlétesítésre jogosító határozat a kérelmezőt, továbbá közös kérelem benyújtása esetén a kérelmező közeli hozzátartozóját is jogosítja.
Az önkormányzat a rendeletében megállapíthat méltányossági döntéshozatali jogkört is, mellyel akkor élhet a döntéshozó, ha a betelepülés valamely objektív vagy mérlegelési alapú feltétele nem teljesül, de a betelepülés mellett méltányolható érvek hozhatók fel. A méltányossági jogkört kizárólag a képviselő-testület gyakorolhatja.
A jogvédelmi eljárást lezáró döntés ellen, ha azt a képviselő-testület bizottsága hozta fellebbezésnek, ha pedig maga a képviselő-testület döntött – az Ákr. 114. §-ában foglaltakra figyelemmel – közigazgatási pernek van helye.
Ha a betelepülő a betelepülés feltételeként előírt, vagy hatósági szerződésben rögzített kötelezettségét felhívás ellenére nem teljesítette, az önkormányzat minden esetben vizsgálja azt, hogy a kötelezettség végrehajtás útján történő kikényszerítése lehetséges és célravezető-e.
Ha végrehajtásnak nincs helye, az önkormányzat végrehajtás helyett kezdeményezheti a betelepülő lakcímbejegyzésének törlését és bírságot is kiszabhat. Az önkormányzat a lakcímbejelentéssel összefüggő jogellenes betelepülés esetén kezdeményezheti a betelepülő lakcímbejegyzésének törlését és bírság is kiszabható.
A betelepülési hozzájárulás
Az önkormányzat a betelepülést hozzájárulás fizetéséhez is kötheti, amelynek szabályait szintén rendeletben kell megállapítani. A törvénytervezet eredetileg azt tartalmazta, hogy az önkormányzat a betelepülést – mind az ingatlanszerzés, mind a lakcímlétesítés tekintetében – adófizetési kötelezettséghez kötheti, vagyis egyfajta települési adót is kivethetett volna a betelepülőkre, ingatlanszerzőkre. A betelepülési hozzájárulás viszont nem adó, így megállapítására befizetésére nem vonatkoznak az adóigazgatási eljárás szabályai. Mértékét, megfizetésének módját, feltételeit az önkormányzat rendelete állapítja meg. Ezzel kapcsolatban a törvény semmilyen feltételt, korlátozást nem tartalmaz.
A törvény végrehajtására kiadott kormányrendelet állapítja majd meg
a) az elővásárlási jog gyakorlására,
b) a személyi jogvédelmi eszközökhöz kapcsolódóan
ba) az önkormányzat lakcímnyilvántartáshoz való hozzáférésére,
bb) a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló törvényben meghatározott szervek jogvédelmi eszköz alkalmazásával összefüggő feladataira és e szerveknek a jogvédelmi eljárást lefolytató szervvel való együttműködésének rendjére,
bc) egyes – különösen mentességgel vagy kedvezménnyel összefüggő – tények igazolásának módjára vagy formájára,
vonatkozó részletes szabályokat, továbbá
c) a jogvédelmi eszköz mindenki számára történő megismerhetővé tételére vonatkozó részletes szabályokat.